Bailleurs : DPE, travaux et déficit foncier, comment s’organiser en 2026

Si vous louez un logement, le diagnostic de performance énergétique est devenu un sujet central. Il conditionne la possibilité de relouer, pèse sur la valeur du bien et oriente les travaux à prévoir. Plusieurs évolutions de cet automne méritent de faire le point.

Le calendrier reste exigeant

La loi Climat et résilience interdit progressivement la mise en location des logements les plus énergivores. Les biens classés G ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail depuis 2025, les F sont concernés à partir de 2028 et les E à partir de 2034. Pour un bailleur, attendre la dernière minute est rarement une bonne idée : les artisans sont sollicités et les délais s’allongent.

Deux nouveautés à connaître

MaPrimeRénov’ se concentre, depuis le début du mois de septembre, sur un nombre limité de travaux, en pratique les pompes à chaleur, le branchement sur un réseau de chaleur urbain et l’enlèvement des vieilles cuves à fioul. Les autres chantiers doivent donc être financés autrement.

Par ailleurs, un arrêté du 26 août fait évoluer le mode de calcul du DPE à partir de 2027. Certains logements aujourd’hui classés F ou G pourraient ainsi remonter d’une classe sans aucun travaux. Avant d’engager un budget important, je conseille donc de faire établir un diagnostic récent et de se renseigner sur l’effet de la nouvelle méthode.

Le déficit foncier, un levier souvent sous-estimé

Lorsque vous déclarez vos loyers au régime réel, les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sont déductibles. Si les charges dépassent les loyers, le déficit s’impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an, ce qui réduit directement votre impôt. La part qui dépasse ce plafond reste reportable pendant dix ans sur vos futurs revenus fonciers.

Pour les travaux de rénovation énergétique, ce plafond est porté à 21 400 €. Il faut que le logement passe d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, que les travaux soient payés entre 2023 et fin 2027, et pouvoir produire les deux diagnostics, avant et après. En contrepartie, le bien doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation.

Mon conseil

Un chantier de rénovation se prépare comme un projet patrimonial à part entière. L’ordre des travaux, l’année où vous les payez et votre niveau d’imposition changent beaucoup le coût final. Si vous avez un bien concerné en Charente-Maritime ou ailleurs, je vous accompagne pour construire ce calendrier.

Cédric Dusséval, consultant patrimonial

Informations à caractère général, ne constituant pas un conseil personnalisé.